降低首付比例，治标不治本！

虽然首付比例从30%降到20%，能降低买房的门槛，但实际上这并不是一个好的选择。因为首付比例的降低与否，跟总房价成本并没有直接关系，购房者买房承受的压力还是那么大，而且这个压力还有可能会比首付比例下调之前更大，因为首付比例降低之后，贷款成本会更高。

很简单的道理，因为首付比例越低，需要贷款的比例就越高，而贷款的钱越多，付出的利息也就会越多。所以从这个角度来看，当首付比例下跌之后，买房其实更不划算。

那么为什么以前首付比例低的时候，市场上会有那么多人选择买房呢？其实原因很简单，因为这些人大多都是炒房者，他们买房不是为了居住，而是为了投资。所以一般都会借用非常高的资金杠杆，所以从这个角度来看，首付比例降低其实更加利好投资性需求。

但问题是，随着楼市调控政策的不断深入，现在市场上的投资性购房需求基本上都消失了，所以就降低了首付比例，接下来市场上也不会出现多少买房的人。

实际上越是降低首付比例，那就越说明现在的楼市行情不好。所以这个时候买房，很有可能会遇到开发商烂尾的可能，毕竟开发商连20%的首付都接受，那就说明开发商的资金真的是出现了大问题，随时都面临着破产的可能。就算开发商侥幸不破产，但也会想办法偷工减料缩减成本，房子的质量也不会好到哪里去。

商贷首付比例降至两成，只能说楼市情况不好，这些地方房子卖不动了，于是在想办法刺激楼市。看看首套房首付20%的地方，山东菏泽、江西赣州、南宁、重庆、河南驻马店等等，除了重庆算是核心城市，别的都不是核心城市。而作为直辖市的重庆，面积相当于一个省，离市区很远的区域房子必然不好卖。看看北上广深，杭州，成都等城市，首付并没有下降。

所以，不要被中介忽悠，说什么“各个城市首付比例开始降了，楼市也要暴涨了，赶紧投资”。现在的情况下，如果资金充足，买房一定要选择核心城市的好地段。这些地区降低首付，反而说明当地房地产不景气，刚需看个人资金情况是否购买，但房地产投资就不要考虑这些区域了。

其实，房子空置的问题目前已经出现了。二十年前，即使是小县城，年轻人也会愿意买入新房，很多年轻人也愿意大学毕业后回到县城建设家乡。但随着城市化发展，三到五线城市、小县城和农村的年轻人，不断流向省会城市，以谋求更好的发展。

大家可以看到，那些考上大学的年轻人，几乎也不会再愿意回到小县城和农村发展。一些乡镇农村甚至只剩下老年人，房子空置率50%以上，也没有人愿意去买房。还有那些县城里，经济较好的家庭，已经提早把房子卖了，举家迁移到大城市。

所以，农村、乡镇人口往县城流入，乡镇和县城人口又往大城市流入，发展滞后的大城市人口，又往核心城市流入。不断地迭代，最终人口都流向了一线城市、二线省会城市等核心城市。

以东北三省来说，十年已流出人口千万，而年轻人还在持续流出到南方各省。原因，就是因为东北作为老牌工业城市，当前发展滞后。而在南方城市，互联网、人工智能、生物制药等迅速发展，带来了更多的就业机会和更好的就业前景。不少聪明的东北人已经卖掉了老家的房子，成为了新广州人、新成都人。

其实这样的情况，在国外也是一样的。

以美国来说，人口在往东部以及西部沿海地区迁移。中部和西部一些地区的人口疯狂减少，房子有价无市，难以卖出。而人口流入多的城市，要么是像纽约一样的国际大都市，要么就是互联网、生物医药、人工智能等公司聚集的地区。

除了美国外，我们的邻国，日本和韩国也是同样的情况。韩国首都圈，包括首都首尔、京畿道和仁川，由于人口持续流入，去年房价暴涨18%，平均房价14万一平方。但韩国很多城市房价6000不到，也难以卖出。

日本，人口主要集中在东京首都圈和京都、神户、大阪等大城市。就算日本生育率不断降低，人口下降，年轻人依然流入核心城市。2021年，东京都市圈的新房平均价格增长2.9%，折合人民币347.64万元一套。

日本很多地区目前都是零首付，贷款利率仅0.5%，依然卖不动。我们以后也会经历和日本相同的阶段。这其实也意味着：人口一定是逐渐往核心城市流入，像小城市，乡镇，县城的房子，已不再具备投资价值。

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